Cuántas operaciones inmobiliarias se pueden concretar con las licitaciones con fondos de ANSES

La segunda licitación de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES dejó una señal concreta para el mercado hipotecario: los bancos volvieron a mostrar interés por conseguir fondeo para ampliar la oferta de préstamos UVA. Las entidades presentaron ofertas por $246.000 millones y se adjudicaron $200.000 millones a 12 bancos.

Entre las entidades adjudicatarias se encuentran Banco Nación y Banco Ciudad, que junto con el resto de las entidades deberán transformar esos recursos en nuevas líneas de financiamiento para vivienda bajo las condiciones fijadas por el programa.

El resultado de esta segunda etapa vuelve a poner el foco sobre una pregunta central para compradores, inmobiliarias y desarrolladores: qué cantidad de créditos podrá llegar efectivamente al mercado durante los próximos meses y cuánto puede crecer la cantidad de operaciones inmobiliarias.

Sebastián Cao, economista de Econométrica, destacó que uno de los principales cambios respecto de la primera licitación es la ampliación del universo potencial de familias que pueden acceder al financiamiento.

La primera etapa estaba focalizada en la compra, construcción o refacción de la primera vivienda. En esta nueva tanda, el esquema contempla también la ampliación de viviendas y permite alcanzar a personas que no sean titulares de otra propiedad o que, aun siendo titulares, no dispongan de su uso.

El alcance concreto de esta modificación todavía dependerá de cómo cada banco interprete las nuevas condiciones. Uno de los puntos que deberán definir las entidades es qué situaciones serán consideradas válidas para demostrar que una persona es titular de una propiedad.

Según Cao, esta definición podría abrir la puerta a operaciones de recambio habitacional. Una familia que ya tiene una vivienda, pero necesita otra de mayor superficie, podría eventualmente acceder a financiamiento si la operación queda comprendida dentro de los nuevos criterios.

También pueden aparecer casos de personas que recibieron una propiedad por herencia, pero no pueden disponer de ella, por ejemplo, por la existencia de un usufructo. En estos casos, la posibilidad de acceder dependerá de la documentación que solicite cada entidad.

Qué créditos deberán ofrecer los bancos

El programa establece condiciones específicas para los préstamos que se fondeen con los recursos del FGS. Los créditos deberán tener un plazo mínimo de 15 años, una tasa máxima de UVA + 7,5% anual y un monto máximo de 150.000 UVA por operación.

Los fondos pueden utilizarse para la adquisición, construcción, ampliación o refacción de viviendas.

La segunda licitación también mostró que la mayor parte del dinero quedó concentrada en el tramo de cinco años. De los $200.000 millones adjudicados, $196.747 millones fueron asignados a ese plazo, con un spread promedio ponderado de 4,79% sobre UVA. El tramo de un año recibió $3.252 millones, con un spread de 2,71%.

El dinero adjudicado a los bancos no representa todavía créditos entregados a las familias. Ahora comienza la etapa en la que las entidades deberán instrumentar las líneas, recibir las solicitudes y convertir ese fondeo en préstamos hipotecarios.

Para Cao, las condiciones previstas por el programa son competitivas. Añadió: “Los créditos hipotecarios fondeados a través del FGS ya tienen condiciones bastante razonables de accesibilidad, como una tasa máxima de 7,5% en UVA, un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo de 150.000 UVA por operación”.

Más operaciones, pero sin salto inmediato de precios

El primer efecto que espera Cao es un aumento de la demanda de propiedades, especialmente si los bancos adoptan una interpretación amplia de los nuevos alcances.

Sin embargo, el economista no anticipa un movimiento significativo de los precios en esta primera etapa. El motivo es que el mercado todavía dispone de un stock elevado de casas y departamentos en oferta.

“No esperaría, sin embargo, un movimiento significativo en los precios en esta primera etapa, especialmente porque el mercado todavía cuenta con un stock elevado de propiedades en oferta”, sostuvo.

El impacto podría verse primero en la cantidad de operaciones. El crédito permite que hogares con ingresos formales y capacidad de pago puedan acceder a propiedades que no podrían comprar únicamente con ahorro previo.

Además, el financiamiento puede generar un efecto en cadena. Una familia que consigue un crédito para comprar una vivienda puede vender previamente su propiedad y utilizar ese dinero como parte de la operación. El inmueble que deja disponible vuelve al mercado y puede ser adquirido por otro comprador.

De esta manera, una operación hipotecaria no necesariamente genera un solo movimiento. Puede activar una sucesión de ventas y compras en distintos segmentos del mercado.

El cierre del año puede concentrar más compraventas

El comportamiento estacional también puede jugar a favor del mercado hipotecario durante los últimos meses del año. El trimestre final suele concentrar una mayor cantidad de operaciones inmobiliarias y, si el mercado repite una dinámica similar a la registrada en CABA durante 2025, noviembre o diciembre podrían alcanzar unas 7000 operaciones hipotecarias en la Ciudad.

En la provincia de Buenos Aires, bajo ese mismo escenario de referencia, el volumen podría superar las 14.000 operaciones.

Se trata de una posibilidad condicionada a que se mantenga el ritmo de colocación de créditos, que los bancos logren transformar el nuevo fondeo en préstamos efectivos y que la demanda pueda cumplir con los requisitos de ingresos, ahorro previo y capacidad de pago.

El comportamiento de los próximos meses también permitirá medir cuánto del crecimiento responde específicamente al programa del FGS y cuánto corresponde a la recuperación general que ya mostraba el mercado hipotecario.

Septiembre mostró recuperación y qué espera el mercado

Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores, señaló que en septiembre se otorgaron US$280 millones en créditos UVA, todavía un 21% por debajo del mismo mes de 2025, aunque con una recuperación marcada respecto del comportamiento que mostraba el mercado durante 2026.

También destacó que se colocaron $61.000 millones más que en agosto, un monto equivalente a aproximadamente un tercio de los recursos que el FGS destinó a plazos fijos. De todos modos, aclaró que el crédito ya venía creciendo a un ritmo similar al de los meses anteriores y que no todo el incremento de septiembre puede atribuirse al programa de fondeo.

González Rouco proyectó además una recuperación interanual hacia el final del año. “Octubre seguramente va a seguir con caída interanual y ya noviembre vuelve a crecer interanual”, concluyó.

Fuente: TN