¿Otro año difícil para el real estate?

De acuerdo con el análisis realizado por Matias Celasco Correa, Economista Research Manager de CBRE (la empresa internacional de servicios inmobiliarios), los desequilibrios macroeconómicos marcarán un año plagado de desafíos que dejarán un escenario complejo para las transacciones inmobiliarias. 

El panorama exige un análisis para el que es necesario separar el real estate en dos aspectos: Comercial Corporativo y Residencial. Por el lado corporativo,

Celasco Correa afirma: "El nuevo cepo sumado al impuesto solidario (impuesto que no impacta directamente en el mercado de oficinas, pero que sí se utilizará como referencia del dólar Blue/ CCL / MEP), es un golpe directo a la rentabilidad de cada uno de los inmuebles. Este impacto se debe a que las rentas están nominadas en dólares oficiales, pero con un precio de negociación de venta sobre CCL / MEP. Entendiendo que, debido a las condiciones macroeconómicas, este GAP probablemente continuará por todo el mandato del nuevo gobierno". 

Esta diferenciación entre oficial y CCL generó una compresión de Cap Rate de inmuebles Blue Chip de alrededor de 300 puntos básicos, llevando el promedio de 8% a valores cercanos al 5%. En segundo lugar, las restricciones no solo impactaron en Cap Rate sino que colocarán al 2020 en una tendencia más dinámica. 
Por el lado de la demanda, la prohibición de atesoramiento de moneda extranjera por parte de las compañías locales generó un mercado similar al vivido en el anterior cepo cambiario, donde la necesidad de dolarizar la caja se realizará por medio del real estate corporativo, en principio comprando OPEX, para más adelante ir expandiendo a inversiones que generen rentabilidad para la compañía. Por el lado de la oferta, la caída en rentabilidad puede ser una importante decisión para realizar alguna rotación de activos, sobre todo, si ya se lleva algunos años de posesión en cartera. 

En último lugar, debido a la frágil situación económica, el real estate corporativo continúa con un crecimiento bajo respecto al potencial que podría tener con una economía pujante. Si bien contamos con un pipeline de 380 mil metros cuadrados para los próximos tres años, la gran mayoría de ellos estiman que irán a mercado para contener la nueva demanda que no ingresa por crecimiento real de la economía argentina, sino por la caída en dólares de los costos de producción, salarios, etc.; es decir, la derivada del outsourcing o Services Centers. 

EL SECTOR RESIDENCIAL

En esta segunda parte, se realiza un análisis del que se entiende como el sector más golpeado del real estate, el residencial. No solo el 2019, fue uno de los años con menores transacciones inmobiliarias, sino que probablemente este 2020 no sea distinto.

Entender que el real estate es un mercado inelástico en el corto plazo es un buen comienzo, pero si bien las propiedades son una suerte de cobertura en cuanto a devaluaciones, por estar cotizadas en dólares, estas variaciones no son fenómenos que no impacten en sus precios. Toda inversión se rige por TIR (tasa interna de retorno), incluso el mercado residencial que, aunque parece no seguir está lógica, sí la cumple.

 La falla no está en la tasa de retorno, sino en el concepto de Costo de Oportunidad, entendiendo el mismo como el costo de otra alternativa a la que renunciamos al comprar real estate residencial. Por lo tanto, fallar en cuanto a costo de oportunidad no presupone una pérdida de dinero real sino potencial. Pero: ¿Qué pasa cuando la pérdida no es potencial y realmente afecta la TIR cercana a cero?

Actualmente los alquileres residenciales están nominados en moneda local, por lo tanto, cada devaluación comprime la tasa interna de retorno al igual que cualquier aumento en dólares del precio del metro cuadrado. Para ponerlo en números, la TIR actual está por debajo del 1.5% antes de impuestos, si a eso le sumamos nuevo impuesto de bienes personales, impuesto a las ganancias por alquiler, etc. culminamos con una TIR final de aproximadamente 1%, nada atractiva, por cierto. 

Lo que es aún peor si queremos vender la propiedad y la posesión fue tomada después del 01/01/2018 paga el 15% sobre la diferencia en pesos entre el precio de compra y de venta (teniendo en cuenta la gran diferencia cambiaria) o el ITI en casos de posesión anterior a la fecha descripta sostiene el Economista Research Manager de CBRE. Y agrega: "Solo mirando esta situación, el mercado residencial no parece ser atractivo, más aún, parece que seguiremos viendo un mercado con muy pocas operaciones, más allá de que sea una inversión que preste cobertura en moneda dura". 

ALQUILERES Y TASACIONES

¿Podríamos ver alguna otra salida? ¿Cómo se puede elevar la TIR en residencial? Elevar el valor de alquiler podría hacernos rendir mejor nuestro inmueble y volver a tener un mercado residencial atractivo, pero realmente la situación macroeconómica, el impacto en los salarios de la devaluación, más la pérdida real del salario, nos dejan una demanda sin capacidad de pago de mayores alquileres. 

La segunda parte de la ecuación nos da una baja en el valor de los inmuebles, debido a que hoy la gran mayoría de los propietarios no tienen deuda sobre el inmueble, por lo tanto, salir a vender a un precio inferior al Asking Price no parece una solución atractiva por lo menos por ahora. En consecuencia, Celasco Correa concluye: "Vemos que el mercado corporativo será dinámico con precios estables, sobre todo en los alquileres pautados en dólares oficiales".

Respecto al segmento residencial, el 2020 será un año con bajas transacciones, con baja TIR de rendimiento, y un constante desafío entre propietarios que no tienen necesidades de vender, más un gobierno que intenta exprimir un mercado sin operaciones. Todo indica que el 2020, será una crónica de una muerte anunciada.     

Fuente: Marcela Fittipaldi Magazine