lunes 28 de septiembre de 2020 - Edición Nº470

Negocios | 29 jul 2020

Real Estate

Cómo invierten en el resto del mundo

Frente a un panorama sombrío para los inversores locales, surge una vez más en nuestro país, al igual que en muchos otros momentos de crisis, la inversión inmobiliaria


En este artículo, Lucas Quaranta (Magister en Finanzas-Universidad Torcuato Di Tella) trata de dilucidar la realidad de la cuestión y analizar como es el enfoque en el resto del mundo.

Gracias a una combinación letal de default argentino y crisis global desatada por el COVID-19, sumada a la realidad imperante de nuestro país, en donde se hace todo lo posible para desalentar el crecimiento de nuestro mercado de capitales, hoy en día nuestros productos bursátiles sufren en volumen, tipo y calidad. 

Es en este escenario, es donde la inversión en bienes raíces surge como uno de los pocos caminos potables y aparenta una solidez que suele ser consenso en nuestro mercado. Ahora bien, lo que debemos preguntarnos como inversores es si el consenso está en lo correcto o si, a contrario sensu, cuando corremos el telón nos encontramos con otra cosa.

Si ahondamos un poco en la cuestión, nos encontramos que si se quiere acceder al mercado inmobiliario en nuestro país, la realidad es similar a la imperante en el mercado bursátil. Esto es así, gracias a que la única opción real que tiene el inversor a la hora de poner sus pesos o dólares a producir en el sector de real estate, es -valga la redundancia- invertir en proyectos de la economía real. 

Ya sea mediante la compra de un inmueble ya finalizado mediante boleto de compraventa, o formando parte desde el inicio en un emprendimiento “de pozo” mediante distintos tipos de estructuras como fideicomisos inmobiliarios o sociedades comerciales, el interesado en invertir en bienes raíces está limitado por donde se lo mire. 

Es cierto que hace algunos años se podía acceder a determinados fideicomisos financieros o obligaciones negociables atadas a flujos con exposición en el sector, o a fondos comunes de inversión que invertían su capital en ladrillos, pero estas opciones hoy en día son limitadísimas, si existen en absoluto.

Para comprender el nivel de limitación que tenemos actualmente en nuestro país, es menester describir qué es lo que nos estamos perdiendo, y qué es lo que se está haciendo en los mercados de vanguardia. 

En cuanto a lo primero, debemos recordar que el mercado de real estate es un mercado que NO se caracteriza por su liquidez. Concretamente, no es instantánea la compraventa de inmuebles, y muchas veces el mercado no convalida el precio que el comprador pide por sus activos, haciendo que para concretarse operaciones este tenga que modificar su requerimiento, o de lo contrario -como está pasando actualmente- no transar en absoluto, haciendo que el precio de los inmuebles sea algo así como una realidad virtual, no correspondiente con la realidad. 

Sumado a esto, si el inversor quiere comprar para luego alquilar, se va a encontrar con una legislación tremendamente favorable al locatario, y a rendimientos que a lo sumo llegarán al 1.5/2% anual en dólares, un brete que, teniendo en cuenta la relación riesgo-retorno, el propietario instruido tenderá a preferir evitar. Estos factores, entre otros, causan que la inversión en real estate únicamente mediante proyectos de la economía real se tornen menos atractivos. 

Por suerte, en el resto del mundo se ha logrado,  mediante ingeniería financiera confeccionar distintos instrumentos que se saltean algunos de los escollos planteados. Mediante instrumentos como los REITs (Real Estate Investment Trusts), que serían una suerte de fondo de inversión de real estate que cotiza en bolsa, en las bolsas principales del mundo se puede tener lo mejor de los dos mundos. 

No solo esto, sino que, mediante exenciones fiscales a estos instrumentos, los gobiernos de los países que presentan estas opciones generan un incentivo real al inversor, logrando así una inercia sumamente interesante y positiva para sus economías. 

Curiosamente, este tipo de instrumento no es potestad excluyente del primer mundo. En países vecinos como Brasil, Colombia, Chile y hasta México, funcionan instrumentos que no son homónimos, pero son esencialmente lo mismo. En contraste, nuestro país no posee legislación propia referida a los REITs, y los pocos osados que se han aventurado a generar oportunidades de este tipo, se han topado con un sin número de palos en la rueda.

Otra opción interesante que se destaca a la hora de buscar exposición en el sector son las MBS (Mortgage Backed Securities) que serían como un fideicomiso financiero atado a flujos provenientes de créditos hipotecarios. En países como los EE. UU, donde estos instrumentos fueron sumamente denostados luego de la crisis hipotecaria del 2008, hoy en día una fuerte regulación los transforma en una opción atractiva, y si a esto sumamos el hecho de que existen fondos expuestos 100% a estos instrumentos que cotizan en bolsa, logrando la tan ansiada liquidez, este instrumento genera un gran atractivo. Hubo algún intento de crear este tipo de instrumento en la era Macri, pero su liquidez y riesgo hicieron de esto una tarea titánica, y todo quedó en la nada. 

Tristemente, los escollos y la falta de instrumentos como los mencionados, no sólo limitan a los inversores. También son un obstáculo gigante para el desarrollador, que tiene que luchar contra cielo y tierra para fondear sus proyectos. 

A las limitaciones de contar con un mercado de capitales diezmado, y con un mercado bancario sumamente exigente se le suma que, para captar dinero de inversores, los canales son pocos y la dificultad es mayor. 

No debemos dejar de lado en nuestro análisis que la factibilidad del desarrollo de este sector debe contar necesariamente con el apoyo del sector público, mediante la elaboración de un marco adecuado, que cuente con los incentivos pertinentes para generar el tan ansiado círculo virtuoso y productivo.

Como inversores, solo nos queda esperar a que este tipo de vehículos tengan lugar en la agenda de los que regulan nuestro país. Mientras tanto, y frente a la realidad imperante, el consejo es estar atento a donde se pone el dinero, analizar las potenciales rentabilidades con recelo, y tener en cuenta todos los factores a la hora de desembolsar nuestros ahorros. Porque como dice el famoso dicho “en los mercados no hay tal cosa como un almuerzo gratis”.

Fuente: Eco365
 

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