Para Re/Max, el mercado se sinceró y en compraventas las rebajas en dólares no superan el 15% 

Por Esteban Pérez Fernández

Los valores de las propiedades, hace por los menos dos años están a la baja. Los factores que están empujando esta situación, son el retroceso del costo de la construcción por la devaluación y la brecha cambiaria que se dan hoy en día, la menor demanda debido a la nula oferta de créditos hipotecarios en el contexto económico actual y el crecimiento de la oferta de propiedades. Estos datos se desprenden de un análisis de la red Re/Max sobre los precios efectivamente pagados en operaciones.

El titular de Re/Max Argentina y Uruguay, Sebastián Sosa, presentó un detallado informe nacional, haciendo foco en algunas plazas en particular, como CABA, La Plata, Rosario, Santa Fé capital, Neuquén y Córdoba, donde se puede ver que el precio en el que se vendieron propiedades este año está entre un 7 y un 13% abajo en dólares de lo que se pedía.

Al respecto, Sosa le explicó a LA VOZ INMOBILIARIA que el mercado pacta bajas en dólares en los precios de las propiedades porque "hay un sinceramiento, en especial si se compara con propietarios que eligen un lugar de venta porque le ofrecen un valor más alto, pero que no es el de mercado, y a veces también influye que se sube más para dejar un margen para negociar y que el mismo dueño cree que su inmueble vale más que lo que le dicen”.
Toda esa cadena que explica el empresario a veces sube los precios más de un 30 o 40% y distorsiona el valor real de mercado de un inmueble por ese impacto de factores subjetivos, como la expectativa a veces desmedida del comprador, márgenes para negociar y el efecto de tasar alto para captar clientes, lejos de los que se precios que se pagan en los mercados.

El informe de Re/Max se basa en datos de su propia red de inmobiliarias, que incluye 140 oficinas en 42 ciudades del país, se presentó por primera vez mediante un zoom con la prensa a cargo de Sebastián Sosa y Dotti Peñate, los dueños de la cadena en Argentina y Uruguay. Con este trabajo buscan poner valores más reales que los que hoy se ofrecen y brindar referencias más sólidas respecto del movimiento real de precios, mediante la presentación de estudio comparativo de valores a partir de precios ya pagados en operaciones que se hicieron en esta marca.

Sosa brindó un panorama alentador, muy lejos del que pintan colegios profesionales y otros actores del mercado, y subrayó que el sector “no está para nada parado, al contrario, nosotros ya tenemos más visitas que en los meses pre-pandemia y en operaciones estamos muy cerca de llegar a ese nivel también”, y aclaró que esta situación es muy distinta a la del 2001/2 porque hay mayor liquidez en el mercado.Para Re/Max, el mercado se sinceró y en compraventas las rebajas en dólares no superan el 15% 

POR CIUDADES

A continuación, compartimos un análisis del primer semestre 2020 en distintas ciudades del país:
En CABA, en lo que va del año se hicieron aproximadamente 8.000 escrituras menos que en el mismo periodo del 2019. Implica una caída del 62%. Con una representación superior al 12% por parte de RE/MAX en relación a del universo de escrituras realizadas, las dos tipologías de propiedades que más rotan (casa y departamentos) demuestran el siguiente comportamiento: el valor m2 de los departamentos vendidos en el transcurso del año es de USD 2.280, siendo el Ticket Promedio de USD 121.712 (sin distinción de ambientes). Esto muestra que, en el proceso de negociación, se está produciendo una baja del 7,65% en relación al último valor del precio publicado de dichas propiedades. A su vez, en comparativo, con el primer semestre del 2019, hay una baja del 10,38% en relación al valor de m2 cerrado (siendo en 2019 de USD 2.544). Con respecto a las casas, el valor de m2 cerrado es de USD 1.632 con un Ticket Promedio de USD 276.034. El porcentaje de negociación mostró una baja del 6,80% en relación al último precio de publicación y el comparativo con el año anterior muestra un porcentaje de baja no significativa (0,79%) con respecto al valor de m2 cerrado en 2019. 

En La Plata el valor m2 de los departamentos vendidos en el transcurso del año es de USD 1.190, siendo el Ticket Promedio de USD 62.052. Esto muestra que, en el proceso de negociación, se está produciendo una baja del 7,18% en relación al último valor del precio publicado de dichas propiedades. A su vez, en comparativo, con el primer semestre del 2019, hay una baja del 25% en relación al valor de m2 cerrado (siendo en 2019 de USD 1.585). Con respecto a las casas, el valor de m2 cerrado es de USD 950 con un Ticket Promedio de USD 112.064. El porcentaje de negociación mostró una baja del 8,12% en relación al último precio de publicación y el comparativo con el año anterior no indica una variación con respecto al valor de m2 cerrado en 2019.

En Santa Fe Capital el valor m2 de los departamentos vendidos en el transcurso del año es de USD 1.245, siendo el Ticket Promedio de USD 68.699. Esto muestra que, en el proceso de negociación, se está produciendo una baja del 7,64% en relación al último valor del precio publicado de dichas propiedades. A su vez, en comparativo, con el primer semestre del 2019, no se observa una variación con el valor de m2 cerrado del año anterior. Con respecto a las casas, el valor de m2 cerrado es de USD 640 con un Ticket Promedio de USD 78.936. El porcentaje de negociación mostró una baja del 10,49% en relación al último precio de publicación y el comparativo con el año anterior muestra un 15% de baja con respecto al valor de m2 cerrado en 2019.

En Rosario el valor m2 de los departamentos vendidos en el transcurso del año es de USD 1.482, siendo el Ticket Promedio de USD 81.487. Esto muestra que, en el proceso de negociación, se está produciendo una baja del 11,15% en relación al último valor del precio publicado de dichas propiedades. A su vez, en comparativo, con el primer semestre del 2019, hay una baja del 17,39% en relación al valor de m2 cerrado (siendo en 2019 de USD 1.794). 

En Córdoba el valor m2 de los departamentos vendidos en el transcurso del año es de USD 920, siendo el Ticket Promedio de USD 50.226. Esto muestra que, en el proceso de negociación, se está produciendo una baja del 3,66% en relación al último valor del precio publicado de dichas propiedades. A su vez, en comparativo, con el primer semestre del 2019, hay una baja del 6,88% en relación al valor de m2 cerrado (siendo en 2019 de USD 988). 

En Neuquén el valor m2 de los departamentos vendidos en el transcurso del año es de USD 1.541, siendo el Ticket Promedio de USD 84.424. Esto muestra que, en el proceso de negociación, se está produciendo una baja del 5,35% en relación al último valor del precio publicado de dichas propiedades. A su vez, en comparativo, con el primer semestre del 2019, hay una baja del 7,56% en relación al valor de m2 cerrado (siendo en 2019 de USD 1667). Con respecto a las casas, el valor de m2 cerrado es de USD 924 con un Ticket Promedio de USD 117.857. El porcentaje de negociación mostró una baja del 16,91% en relación al último precio de publicación y el comparativo con el año anterior muestra un 25% de baja con respecto al valor de m2 cerrado en 2019.

“En RE/MAX nos esforzamos constantemente en interpretar el mercado inmobiliario y los factores que lo afectan, con el fin de brindar un servicio de excelencia para que todos nuestros clientes tomen la mejor decisión a partir de contar con información fidedigna y de calidad. En estos momentos tan particulares sentimos también la responsabilidad de colaborar por nuestra parte haciendo pública esta información a toda la comunidad de negocios inmobiliarios de la Argentina”, explicó Sosa, quien aclaró que el estudio busca dar certidumbre en medio de la confusión y el desorden reinante en relación a los precios.

Además, aclaró que los precios son a valor dólar blue, y en pesos los precios actuales crecieron más del doble que la inflación: hace un año un m2 equivalía a unos 44 mil pesos, contra casi 120 mil de hoy.