sábado 28 de noviembre de 2020 - Edición Nº531

Entrevistas | 27 oct 2020

Sebastián Sosa

“Si no fuésemos empresarios locales, con riesgo propio, tal vez la marca ya se habría ido del país”

El presidente de RE/MAX Argentina & Uruguay habló sobre la resolución oficial que buscó prohibir a la red inmobiliaria y analizó la actualidad del mercado de real estate


Caía la tarde del 8 de septiembre. Casi era la noche de ese martes tan especial, cuando Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina, finalizó una videoconferencia con dos emprendedores. Cordobés, de 44 años, acababa de escuchar a un argentino de 19, estudiante de La Sorbona de Francia, que le preguntó si debía volver (o no) al país. En vez de un consejo, Sosa le compartió su experiencia: en 2004, con 28, retornó de los Estados Unidos con RE/MAX, la mayor franquicia inmobiliaria del planeta, en la valija. Hoy, celebra sus 15 años de operación, con 140 oficinas en 42 ciudades; una red de 4.500 personas, con una cartera de 60.000 propiedades.

Cortó. Revisó su celular. Había decenas de mensajes. Las notificaciones se multiplicaban. También, los llamados. Había trascendido la resolución de la Inspección General de Justicia (IGJ) que, por pedido del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), prohibió la operación de la empresa en el país y ordenó iniciar el proceso para su disolución y liquidación. Tras la apelación, eso, ahora, lo decidirá la Cámara Comercial.

“Lo viví con un poco de frustración. No tanto por nosotros, sino por quienes eligieron usar nuestra marca. Y, por eso, sufren discriminación y persecución”, dice.

¿Le sorprendió la resolución de la IGJ? 

En algún punto, no. Llevamos 15 años de batalla ideológica. Cuando empezamos con mi mujer (N.d.R Dorothy Peñate), éramos dos locos. La gente dudaba de la viabilidad del proyecto. Los mismos que, antes, se reían, hoy intentan sacarnos del mercado.

¿El Cucicba y su presidente, Armando Pepe, que iniciaron el reclamo en la IGJ? 

Sin dar nombres. Pero estuve en reuniones en las que las mismas personas que nos castigan nos pidieron nuestro manual. La hipocresía y el doble discurso dan más bronca. Eso es lo que, a veces, me da pena de este país. Que ocurran estas situaciones. Que queramos ir para atrás. A la larga, lo que nosotros proponemos son conceptos modernos, que funcionan en todas partes del mundo. En cualquier otro lugar, comprar una propiedad es un proceso simple, fácil. Acá, no. Ir contra eso nos retrasa como país. Es lo que da más bronca. Cuando uno ve que una marca, un proyecto, una empresa, es acosada injustamente -o decide irse del país-, se astillan los sueños de personas que quieren emprender y dicen: “No conviene hacerlo”. 

RE/MAX tiene 45 años y 120.000 agentes en más de 100 países. ¿Vivió lo mismo en algún otro lugar? 

La marca no atravesó una situación así en ninguna parte del mundo. Si bien hacía tiempo que enfrentábamos esta situación, en los Estados Unidos, sorprendió que esto fue un poco más picante. Pero dicen que, si no fuera por el equipo que tenemos acá, capaz que, en otro lado, se cansaban de hacer frente a este hostigamiento. 

¿Lo entienden? 

No. Creo que, si no fuera porque nosotros somos emprendedores, empresarios argentinos que corren riesgo propio, tal vez, ya se hubieran ido.

La red RE/MAX seguirá funcionando hasta que la Cámara Comercial defina lo contrario, si es que lo hace

Vamos a seguir operando con total normalidad. Y este tema va a seguir su curso. Mientras tanto, entendemos que estamos actuando con total normalidad. Esto se resolverá en la Justicia. 

Hablando de operar en normalidad, ¿cómo está el negoció inmobiliario? 

En caída desde marzo, abril del año pasado. La pandemia no ayudó. De todas maneras, notamos que el mercado tocó un nuevo piso entre marzo y mayo de este año. A partir de junio, la actividad comenzó a remontar. En agosto, nuestros corredores tuvieron un pico, que hacía dos años no veíamos.

¿Un pico de qué? 

Medimos cantidad de visitas, consultas, reservas y cierres de transacciones de nuestros matriculados. Son las variables de nuestro panel de control. En agosto, hubo un pico total, similar a los mejores momentos. Visitas, reservas... Creemos que respondió a una demanda contenida por la cuarentena. Fue como cuando uno abre una represa. Ya, en septiembre, cayó 30% contra agosto y, en octubre, volvió a caer contra septiembre. 

¿Por qué esa caída? 

Creemos que hay muchos aspectos macro. La compra de un inmueble es muy emocional. Se mueve en función de cómo uno percibe el clima. Cuando el dólar se mueve, el mercado necesita un tiempo para entender qué está ocurriendo. Cuando se queda quieto, arranca.

¿Cómo cree que seguirá?

Más allá de este veranito que tuvimos, habrá espasmos. Idas y venidas. A menos que algo de la macro cambie de fondo, tendremos un mercado de compradores, con mucha oferta de inmuebles y quien tenga el dinero o un deseo real genuino de mudarse o comprar va a estar al sentado al timón de la negociación.

¿Y con los pozos? Las restricciones cambiarias podrían beneficiarlos porque los desarrolladores necesitan pesos para pagar sus costos

Hay que ver qué pasa. Si se vuelve difícil conseguir materiales, subirán los costos de construcción. También, si se acuerda algún aumento salarial o hay otra devaluación. Ahí, empieza a cambiar el escenario. Quien colocó capital como inversor ve que se cae su retorno. O lo traslada al costo de venta. Hay desarrolladores con proyectos pre-pandemia que perdieron rentabilidad con la pandemia. O no lo venden. Hay gente que lleva un año y medio esperando si vende o si la situación mejora.

Las estadísticas muestran que, prácticamente, no hay ventas de inmuebles. ¿Bajaron los precios en dólares?

En la Argentina, no hay datos precisos sobre el mercado inmobiliario. Como no existe una plataforma única en la que se vuelque la información, puede haber tres unidades en venta en el mismo edificio con una enorme diferencia de valores. Nosotros hicimos un informe, en función de los datos de nuestras oficinas. En CABA y alrededores, se cerraron operaciones una diferencia promedio de 15%, en dólares, entre el precio publicado y el de cierre. Una cosa es pedir y otra, obtener. Y la pérdida de precio es relativa: si alguien necesita mudarse, venderá 15% más bajo; pero, también, la propiedad que compre podrá estar 15% más barata.

Es de suponer que, en un mercado de mucha oferta y poca demanda, los precios sigan bajando

Si el mercado no muestra algún cambio, uno podría animarse a concluir que la tendencia va a continuar. Una cosa que trajo la pandemia es que desaparece el “turismo inmobiliario”: el que llama es un cliente real. Los tiempos de negociación e inicio del proceso son más cortos. Y, cuando la propiedad está a un valor real de mercado, sale. La gente no pierde el tiempo en estos momentos.

¿Será sostenible el salto de demanda por casas y barrios cerrados?

Estamos muy expectantes, a ver qué termina ocurriendo. La zona de countries se va a mover mucho. Se verá si será por ventas o por alquileres. Hoy, los alquileres se están moviendo mucho por el verde. También incidirá que los valores de la construcción son bajos, en dólares. La gente hace el cálculo, compra el terreno y construye. Como, a lo mejor, necesitará ir físicamente a trabajar tres días a la semana, en vez de cinco, prefiere pagar un metro cuadrado afuera de la ciudad que adentro. Pero hay que dar tiempo. En el mundo, todavía, no se sabe cómo se saldrá de esta situación. Y daría la sensación de que también habrá un impacto fuerte en los códigos de urbanización.

La red RE/MAX no administra alquileres. Pero sí asiste a inversores que compran con esa intención. ¿La ley afectó a esa demanda?

La ley de alquileres no necesita parches, sino pensarse a largo plazo. Mucha gente, hoy, prefiere que termine el contrato y lo saca de la oferta. Lo vende o lo pone en alquiler temporario, que no está alcanzado por la regulación. El retorno de la inversión de los alquileres, hoy, está entre los más bajos de todos los tiempos. Es cierto que hace falta hacer algo. Cuando uno viaja a otros lugares, alquilar es un proceso mucho más fácil que en la Argentina. Lo viví como inquilino: cuando volví de los Estados Unidos, alquilé durante 10 años. En una transacción, todo tiene que ser ganar-ganar. Si el péndulo se va para un lado, no progresás. Y, si se terminan retirando propiedades del mercado, eso tampoco ayuda al inquilino. Lo que uno ve es que hay hubo impacto: una propiedad se alquila en 24 horas. Te la sacan de las manos. Porque no hay oferta.

 

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